Ejecuciones hipotecarias, Errores procesales

Miles de ejecuciones de hipotecas se podrían haber evitado al haberse realizado con errores procesales La reciente restructuración del sistema financiero español que ha afectado sin duda a más del 30% de las hipotecas puede ser de gran ayuda para los deudores hipotecarios ya que pueden ganar tiempo ante la ejecución de la hipoteca en caso de impago. En caso de ejecución hay SIEMPRE que solicitar asesoramiento jurídico. Los bancos y Cajas fusionados no están escribiendo en la mayoría de los casos los créditos a favor de la entidad resultante.

Cuando se produce una fusión entre dos o más entidades o también la compra de una cartera por parte de un fondo inversor, se debe proceder por parte de las entidades a inscribir el cambio de titularidad de los créditos tanto hipotecarios como no hipotecarios ante notario y posteriormente proceder a la inscripción en el registro mercantil, de tal forma que cuando se inicie el proceso de ejecución figure el auténtico titular del crédito, y no el titular inicial del crédito.

El motivo por el que no lo hacen las entidades financieras básicamente son los ahorros de costes pero el problema es que cuando llega al juzgado y el juez solicita el certificado de cargas del registro sería motivo más que suficiente para paralizar el proceso e instar a la entidad a inscribir a nombre del nuevo titular el crédito. Este proceso no paraliza el proceso de ejecución pero sí que lo demora, salvo en el hipotético caso en que haya cargas posteriores que serían un problema para cualquier novación o modificación en las condiciones iniciales del crédito. Así lo están recogiendo distintas sentencias:

“Por último y en el mismo sentido de abundar en la exigencia legal de la inscripción de la cesión y su trascendencia, obsérvese que el art. 150 LH dice expresamente que el derecho hipotecario se entenderá transferido, con la obligación o con el título sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro, cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador; “a sensu contrario”, esta norma conduce a la conclusión de que sí es necesaria: la inscripción para la transmisión de la garantía en los demás casos, es decir, cuando la hipoteca no tenga por objeto la garantía de obligaciones transferibles por endoso o al portador. Por lo tanto, sí debió inscribirse la cesión a favor de la entidad resultante”.

Es cierto, que si bien puede haber juzgados que no estén aplicando está teoría, sí que sería un argumento muy sólido para paralizar los procesos de ejecución. Ausbanc ya advirtió hace poco sobre la venta que están realizando las entidades financieras de parte de su cartera crediticia a los denominados fondos buitres que tratan de recobrar con el apoyo de las entidades de recobro la deuda. Se trata de momento de deudas pequeñas, antiguas y quizás de gente ya fallecida y se le reclama a sus herederos. En este sentido, se recomienda:

01Por un lado, desde la perspectiva del consumidor deudor, el que la cesión no necesite del consentimiento de éste, no significa que no hayan de cumplirse con las exigencias de la legislación de protección de datos y por tanto la entidad cedente ha de recabar el consentimiento del deudor para ceder sus datos personales a la entidad cesionaria, pues de otra manera estaríamos ante una cesión no consentida de datos y contraria por tanto a la LOPD.

02La deuda no está suficientemente documentada, ya que nadie ha mantenido relaciones comerciales con las entidades que solícitamente el pago de la deuda. Especialmente activas son Frontera capital SARL y Aktiv capital, domiciliadas fuera de nuestras fronteras.
03El art. 1.535 del Código Civil contempla un supuesto análogo al derecho de tanteo, pues dice que cuando se vende un crédito litigioso, el deudor tiene derecho a extinguirlo reembolsando al cesionario el precio que pagó, más intereses y costas, en el plazo de 9 días desde que el cesionario le reclame el pago.

04En este tipo de reclamaciones de deudas, en los que han transcurridos muchos año, existe reiterada jurisprudencia que estima abusiva y contraria a la buena fe la conducta de las entidades que dejan transcurrir años sin reclamar la deuda. Es lo que se conoce en la jurisprudencia como retraso desleal: un derecho no puede ejercitarse contra los actos propios, cuando el acreedor no sólo se ha despreocupado durante mucho tiempo de hacerlo valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el deudor puede esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará. Este argumento es válido también cuando la deuda es reclamada por quien no era el acreedor originario (caso de la cesión de crédito), ya que el deudor puede oponer al cesionario del crédito las mismas excepciones que tendría contra el acreedor cedente.

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