Sentencia Procedimiento hipotecario Unión Europea

El 14 de marzo el Tribunal de Justicia de la UE emitirá sentencia sobre la legalidad del procedimiento hipotecario español UCE-Asturias – 12/2/2013

UCE estima que según los datos del Gobierno que considera que los desahucios de vivienda habitual están entre 4.000 y 15.000 las familias desahuciadas y con una deuda de por vida, la dación en pago retroactiva no superaría los 900 millones de euros. Hoy en el Congreso de los Diputados, se puede reproducir lo que nuestro poeta granadino Federico García Lorca, denomino el esperpento nacional, dos iniciativas legislativas populares (ILP) serán votadas por los padres de la Patria, por lo que han adelantado a los medios de comunicación los Grupos Parlamentarios, parece que el Partido Popular, optara por no admitir a trámite la presentada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, avalada por casi 1.500.000 firmas y un respaldo del 90% de los ciudadanos, para aprobar la dación en pago con carácter retroactivo, la paralización de todos los desahucios y el alquiler social.

Y sí admitirá a trámite la presentada por la federación de Entidades Taurinas de Cataluña, para declarar la fiesta de los toros como bien de interés cultural, suscrita por 590.000 personas, parece que el argumento que esgrime el Partido Popular para rechazar la iniciativa popular sobre los desahucios por “obsoleta”.

¿Cuánto costaría la dación en Pago con carácter retroactivo que exige la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)? Según los datos facilitados por el Subsecretario de Economía y competitividad y coordinador del grupo de trabajo sobre desahucios, Miguel Temboury, serian entre 4.000 y 15.000 los desahucios de primera vivienda en los últimos cuatro años, ya que las cifras ofrecidas por el Consejo General del Poder Judicial, con unos 400.000 desahucios en los cuatro últimos años, deben ser “depuradas” ya que incluyen los locales, 2ª viviendas, alquileres, establecimientos industriales y comerciales.

Si diéramos por bueno el dato que maneja el ministerio de Economía, es decir vivienda habitual entre 4.000 y 15.000 desahucios, hagamos algunos cálculos, según el INE, Tinsa o el mismo Banco de España el precio de las viviendas desde que alcanzo el máximo histórico en Diciembre de 2.007, se han devaluado un 30% (2.007-2012) durante el auge inmobiliario el importe medio de las hipotecas concedidas ascendía a 200.000 €, puesto que la mayoría de los casos el préstamo hipotecario se concedía por el 100% del valor del piso, una depreciación del 30% implica que cada vivienda se ha devaluado en 60.000 €, sí multiplicamos 60.000 € por la horquilla máxima que menciona el Ministerio de Economía, es decir 15.0000 desahucios de vivienda habitual, nos da un total de 900 millones de euros, es decir si se aceptara la dación en pago, bancos y cajas dejarían de ganar no más de 900 millones de euros, cuando reciben miles de millones de euros por el rescate financiero.

El próximo 14 de marzo la sala primera del Tribunal de la Unión Europea, dictará sentencia sobre la legalidad o no de nuestro modelo de ejecución hipotecaria, que según la propuesta de la abogada general insta al tribunal a considerar contraria al derecho comunitario la legislación española.

Conclusión: ABOGADA GENERAL DEL TRIBUNAL EUROPEO. 97. Por cuanto antecede, propongo al Tribunal de Justicia que resuelva de la siguiente manera:

1) Un sistema de ejecución de títulos notariales sobre bienes hipotecados o pignorados en el que las posibilidades de oposición frente a la ejecución se encuentran restringidas es incompatible con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, cuando el consumidor, ni en el propio procedimiento ejecutivo ni en un procedimiento judicial separado, puede obtener una tutela jurídica efectiva para ejercitar los derechos reconocidos en dicha Directiva, por ejemplo mediante una resolución judicial que suspenda provisionalmente la ejecución forzosa.

2) Corresponde al órgano jurisdiccional nacional apreciar con arreglo al artículo 3, apartados 1 y 3, de la Directiva 93/13 el carácter abusivo de una cláusula de las condiciones generales de los contratos celebrados con consumidores.

a) En el caso de una cláusula por la que el acreedor puede dar por vencido anticipadamente un crédito inmobiliario, el órgano jurisdiccional debe examinar, en particular, en qué medida la cláusula se aparta de la normativa legal que a falta de pacto sería aplicable, si lo estipulado en la cláusula responde a una razón objetiva y si el consumidor, a pesar de la alteración del equilibrio contractual en favor de quien ejercita la cláusula, no queda desprotegido con respecto al contenido normativo de la cláusula en cuestión.

b) En el caso de una cláusula sobre intereses de demora, el órgano jurisdiccional debe examinar, en particular, en qué medida el tipo de interés se aparta del tipo de interés legal que a falta de pacto sería aplicable y si no está en proporción con el objetivo del interés de demora.

c) En el caso de una cláusula para la determinación unilateral del importe de la deuda, deben tenerse en cuenta, particularmente, las consecuencias de una cláusula de ese tipo en el Derecho procesal nacional. Consecuencias del Informe de la Abogada del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, sobre causa de prejudicialidad, del sistema de ejecución hipotecaria en España y el Derecho Comunitario.

El juez José Manuel Fernández Seijo, que llevó la ley hipotecaria al tribunal europeo, considera que el dictamen abre la puerta a que los magistrados revisen de oficio las cláusulas abusivas en los créditos y incluso a impedir el desalojo inmediato por el banco. Además, los deudores que hayan sido desahuciados podrían reclamar de forma retroactiva por las cláusulas abusivas. El presidente del Tribunal Superior de Cataluña, Miguel Ángel Gimeno, destacó que la UE obligará a cambiar la normativa española y añadió que sería lógico que se forzase la suspensión de los procedimientos de desahucios iniciados.

El Foro Judicial Independiente ha recomendado a los magistrados suspender todos los procesos de ejecución hipotecaria pendientes. “La tutela del consumidor la asumiría el juez”, ha mantenido el magistrado, tras confesar que le resulta “tranquilizador” que sus dudas sean compartidas por una instancia superior como es el Tribunal de Justicia de la UE. Además, según Fernández Seijo, la sentencia europea abriría la puerta a que los deudores que hayan sido desahuciados puedan reclamar de forma retroactiva por las cláusulas abusivas de sus créditos hipotecarios.

Para el magistrado, la legislación española es “demasiado severa” en los procesos de ejecución hipotecaria, pese a que España debería haber adaptado su normativa a las directivas comunitariasya en 1998, mucho antes de la crisis económica y del estallido de la burbuja inmobiliaria. “Un sistema de ejecución de títulos notariales sobre bienes hipotecados o pignorados en el que las posibilidades de oposición frente a la ejecución se encuentran restringidas es incompatible con la Directiva 93/13 cuando el consumidor, ni en el propio procedimiento ejecutivo ni en un procedimiento judicial separado, puede obtener una tutela jurídica efectiva para ejercitar los derechos reconocidos en dicha Directiva, por ejemplo mediante una resolución judicial que suspenda provisionalmente la ejecución forzosa”, expresa la abogada. Según ella, el tribunal que lleve el procedimiento debe tener el poder de suspender de forma provisional la ejecución forzosa del desahucio hasta que se haya comprobado si existen cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Asimismo, incide en que sin esa herramienta, el juez no podrá tampoco impedir los perjuicios creados al dueño de la casa, algo que califica de “muy difícil o imposible reparación”.

Clausulas Abusivas en el Contrato Hipotecario: La primera sobre la que pide una aclaración el juzgado barcelonés se refiere a si respeta la legislación europea el hecho de que la caja de ahorros pueda exigirle a un cliente la devolución total del crédito por el incumplimiento de una cuota o varias en un periodo de tiempo muy determinado y concreto pese a que la hipoteca estaba proyectada a 33 años. Sobre esto, Kokott asegura que “la obligación de pago de las cuotas es la obligación contractual esencial del prestatario”. No obstante, recuerda que el juez nacional debe tener en cuenta si la rescisión del contrato hipotecario de manera inmediata y unilateral provoca un “desequilibrio” entre los derechos y obligaciones contractuales.

En concreto, es el juez el que debe “examinar de manera particular en qué medida la cláusula se aparta de la normativa española que sería aplicable a falta de pacto; si lo estipulado en la cláusula responde a una razón objetiva; y si el consumidor, a pesar de la alteración del equilibrio contractual en favor de quien ejercita la cláusula, no queda considerablemente desprotegido”.

La segunda cláusula que los abogados de Aziz ponen en evidencia es la que habla de los intereses de demora que se le impusieron al retrasarse en el pago de las cuotas de su hipoteca. Catalunya Caixa le impuso un interés del 18% cuando el tipo que firmó con la hipoteca era del 4,84%. En total, la caja le exigía la devolución de los 139.000 euros que se le prestó en primer lugar, además de otros 40.000 euros por la tardanza.

Según la demanda remitida al juzgado de Barcelona, esos tipos “no coinciden con los criterios de determinación de los intereses moratorios en otros contratos que afectan a consumidores (créditos al consumo) y que en otros ámbitos de la contratación de consumidores se podrían entender abusivos y que, sin embargo, en la contratación inmobiliaria no disponen de un límite legal claro aún en los casos en los que hayan de aplicarse no sólo a las cuotas vencidas, sino a la totalidad de las debidas por el vencimiento anticipado”. La abogada general recalca de nuevo la necesidad de que el juez nacional estudie si la imposición de esos intereses de demora respetan el Derecho español, que para otros préstamos a los consumidores es de dos veces y media.

Por otro lado, asegura que se debe estudiar qué finalidades persigue el interés de demora: si únicamente supone la fijación de un importe que compense los perjuicios causados por el retraso, o si también debe servir para que las partes cumplan lo pactado. Finalmente, la tercera cláusula impugnada por Aziz hace referencia a que el banco o caja decida de manera unilateral el importe de la deuda total a pagar, lo que provoca que si el afectado no está de acuerdo, el banco pueda activar el desalojo. Kokott llama de nuevo al juez a considerar escrupulosamente la legislación nacional y a “considerar cuál sería la situación jurídica si el contrato no contuviera la cláusula controvertida”.

– Las ejecuciones hipotecarias y los desahucios que hoy destrozan las vidas de miles de personas en España y en Asturias no han caído del cielo. Son la consecuencia de unas políticas públicas aprobadas por PSOE y PP en distintos gobiernos, caracterizadas por especular con la vivienda, impulsar el sobreendeudamiento de la población y sobreproteger los intereses de la banca, entre otros.

– La burbuja estalló desde hace al menos 4 años. Desde febrero de 2009: las miles de ejecuciones hipotecarias y de desahucios, las deudas ilegítimas que condenan a la población de por vida, una ley perversa que deja a las personas en absoluta indefensión, el sin sentido de que bancos acumulen miles de pisos vacíos mientras miles de familias se quedan en la calle sin realojo alguno. Sin embargo, en todo este tiempo ni el gobierno del PSOE ni el del PP han querido escuchar ni dialogar Al contrario, se han limitado a aprobar rescate bancario tras rescate, destinando miles de millones de euros a unos bancos irresponsables sin exigir ninguna contrapartida. Que con el estallido de la crisis económica y el aumento del paro, centenares de miles de familias han llegado a una situación de graves dificultades económicas. Así, según datos del Consejo General del Poder Judicial, entre los años 2008 y 2012 se han producido cerca de 8.000 desahucios de viviendas por ejecuciones hipotecarias. Que cuando esto sucede, las familias no sólo se enfrentan a la pérdida de su vivienda sino también a una condena financiera de por vida: la entidad bancaria interpone una demanda y se inicia el proceso de ejecución hipotecaria que finaliza con la subasta del inmueble. Si la subasta queda desierta (cosa que en el actual contexto de crisis sucede en más del 90% de los casos), CON LA LEY VIGENTE LA ENTIDAD BANCARIA SE ADJUDICA LA VIVIENDA POR EL 60% DEL VALOR DE TASACIÓN Y SIGUE RECLAMANDO EL PAGO DE LA DEUDA RESTANTE, MÁS LOS INTERESES Y COSTAS JUDICIALES MEDIANTE EL EMBARGO DE NÓMINAS, CUENTAS, ETC., así como embargos a los avalistas. Que esta legislación permite que las entidades financieras se adjudiquen las viviendas por el 60% del valor de tasación no sólo es anómala y no tiene comparativa con las legislaciones de otros países de nuestro entorno, sino que además era desconocida por las familias cuando firmaron los contratos hipotecarios.

“El Gobierno ha aprobado tres reformas financieras para rescatar a los bancos con urgencia, le pedimos que haga lo mismo con las personas”, que “acabe” con el problema de los desahucios. UCE exige a las entidades financieras que han recibido ayudas públicas que abran un procedimiento extrajudicial a las familias que sean incapaces de hacer frente al pago de su hipoteca. Durante este periodo, tanto el desahucio como la generación de intereses de morosidad quedarían en suspenso, a la espera de un acuerdo entre las partes. La idea es que “en el peor de los casos” la negociación culmine con la dación en pago, entrega de la vivienda como única condición para saldar la deuda, y un alquiler social en el que la familia solo pagaría anualmente el 2% de su deuda restante, con un límite en un tercio de sus rentas.

La norma establece además un tope en los intereses de mora en dos puntos por encima del tipo de interés establecido en la hipoteca. En el caso de que la vivienda acabe siendo subastada, por otra parte, el precio de referencia sería el que se tasó al conceder el crédito y no, como ahora, el que derive de una nueva tasación en el que la familia saldría perdiendo por la fuerte caída del precio de los inmuebles. Separación entre las tasadoras y las entidades financieras, pues buena parte de las primeras están hoy controladas directamente por la banca. El precio mínimo de adjudicación por el que la entidad podría quedarse la vivienda en caso de quedar desierta la subasta, sería del 75% de su valor, frente al 60% actual. Que la banca “asuma su parte de responsabilidad” ahora por la concesión de créditos “sin valorar el riesgo” que dio durante el boom inmobiliario. Para evitar este tipo de prácticas en el futuro, las nuevas hipotecas no se den por más del 80% del valor de tasación del inmueble y siempre y cuando la cuota hipotecaria no supere el 30% de las rentas del afectado.

En cuanto al código de buenas prácticas para la banca aprobado por el Gobierno la pasada primavera, ha resultado un fracaso por dejarlo en manos de “la voluntariedad” de las entidades -pese a que ha sido suscrito por el grueso del sector- y por las fuertes exigencias que se imponen para beneficiarse de él.

Vía UCE Asturias

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